土地、建物取引の際、重要事項説明書は、買主が購入を検討するにあたって最低限必要な、基本的かつ重要な事項を説明するもので、いわばその土地、建物の「取り扱い説明書」のようなものです。

土地や建物の取引は、権利関係や取引条件、建築法規が複雑に絡んでいます。これらを確認しないで契約をしてしまうと、当初に考えていた構想が成り立たなかったり、契約内容を知らなかったがために損害を被る恐れがあります。

日常生活を送っている中ではどの土地にも何の問題もなく建物が建っているように見えますが、日常的な見方を離れて「不動産」や「建築」の視点から土地を見てみると、実は資産や家づくりに大きく影響する様々な要素が隠れています。

例えば、購入する土地に隣の家の給水管が通っていたり、他人が所有している道路に接していたり、将来に区画整理の予定があったり、建物に雨漏りや水漏れ、腐食など一見しただけでは分からないことの方が多いと言っても過言ではありません。

そのため、宅地建物取引業者は、購入者が十分に理解をした上で契約を締結することができるように、以下のような事項について説明義務を課されています。

１）物件に関する権利関係の明示

・登記された権利の種類、内容等
・私道に関する負担

２）物件に関する権利制限内容の明示

・都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要（計327項目）

３）物件の属性の明示

・飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の整備状況又はその見通し
・宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等（未完成物件の時）
・当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
・当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
・当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か
・石綿（アスベスト）使用調査結果の内容
・耐震診断の内容
・住宅性能評価を受けた新築住宅である場合（住宅性能評価書の交付の有無）

４）取引条件（契約上の権利義務関係）の明示

・代金、交換差金以外に授受される金額及びその目的
・契約の解除に関する事項
・損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

５）取引に当たって宅地建物取引業者が講じる措置

・手付金等の保全措置の概要（業者が自ら売主の場合）・支払金又は預り金の保全措置の概要
・金銭の貸借のあっせん
・瑕疵担保責任の履行に関して講ずる措置の内容

６）区分所有建物の場合はさら次の事項

・敷地に関する権利の種類及び内容
・共有部分に関する規約等の定め
・専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
・専用使用権に関する規約等の定め
・所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
・修繕積立金等に関する規約等の定め
・通常の管理費用の額
・マンション管理の委託先
・建物の維持修繕の実施状況の記録

2018年4月より宅地建物取引業法の改正により、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の交付などが義務付けられるため、建物状況調査（インスペクション）の必要性が高まりましたが、まだあまり知られていませんので、重要事項説明書の際にご説明があるのみで、積極的に行う方は少ない状況です。

重要事項説明書は、宅建業法によって「契約の成立前まで」に買主に説明しなければならないとされています。しかし、実状は、契約当日に初めて説明されることもあり、買主は不安を残したまま契約当日に臨むことが少なくありません。

所有者の関係が複雑だったり、建物の計画を制限するような道路条件や建築法規があったりと、販売用図面には書かれていなかった情報が隠れているかもしれません。
早いに越したことはありませんが、後々のトラブルを避けるためにも遅くとも契約の５日前までには重要事項説明書の内容を確認し、不明な点があれば不動産会社に納得のいく説明を求めてください。

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